Посил: «Готовый дом в Убуде по цене одной стройки: $895/м² и 15% гарантии в первый год». Факти — з живого сайту ubud-ecohouse-15garanty (29.10.2026, мітки E1–E6 у довіднику джерел внизу).
Источник: зібрані факти цієї задачі — data/ecohouse.md (живий сайт https://ubud-ecohouse-15garanty.team.trueagency.online/ відкрито 29.10.2026 ~17:58 UTC; ринкові джерела відкриті 29.10.2026, URL у §0), прийоми data/coco.md і data/predmet.md (Meta Ad Library 29.10.2026); слова заказчика — BRIEF.md. Нових цифр тут немає: усе нижче — переупаковка цих файлів, власні розрахунки позначені «розрахунок». Тексти креативів — RU (як живий сайт) + EN-варіант заголовків; службові примітки — UA.
1. Посил
Слова заказчика/керівництва: «экохаус. 15% годовых гарантия. реновация»; «свій достроєний об'єкт як бустер, локомотив»; «менше 1000 доларів за м²»; «підтверджена математика, звіти йдуть, перший місяць»; Eco House — «козир, джокер», щоб встановити тему реновацій.
Головний посил (RU):
> Готовый дом в Убуде по цене одной стройки: $895 за м² — с землёй (лизхолд), мебелью и гостями и 15% гарантии в первый год.
EN-варіант:
> A finished Ubud guesthouse for the price of construction alone: $895/m² and a 15% first-year guarantee.
Ідея кампанії: «Реновация вместо котлована» — не чекати забудовника 2–3 роки, а купити вже відремонтований і працюючий об'єкт; Eco House — перший доказ стратегії («локомотив»), далі — наступні об'єкти реновації.
Альтернативи заголовків для A/B (RU / EN):
- Меньше $1 000 за м² в Убуде. Уже с гостями. / Under $1,000 per m² in Ubud. Guests already checked in. [E1][E3]
- 15% гарантии в первый год — не прогноз, а договор. / 15% guaranteed in year one — in the contract, not in a forecast. [E1] (формулювання «в договоре» — тільки якщо юрист підтвердить, що гарантія фіксується в договорі; інакше — «гарантия от продавца»)
- Не рендер. Работает с 13 октября. / Not a render. Open since 13 October. [E3]
- В 2,7 раза дешевле рынка Убуда за м². / 2.7× below the Ubud market per m². [розрахунок E1/E5]
- Реновация вместо котлована. / Renovation, not a building site.
Три опори в кожному креативі:
- Ціна за м² vs ринок і будівництво ([E1] vs [E4]/[E5]).
- Факт роботи: завантаження і ADR з 13.10 ([E3]) — «підтверджена математика».
- Гарантія 15% у 1-й рік + вхід від $180 000 ([E1]).
Не казати (з data/ecohouse.md §3): «за собівартістю» і конкретна собівартість ремонту; «легальний/ліцензований»; цифри старого офера 350k (240 м², 12%, $1 458/м²); «пасивний дохід без ризику», «гарантований дохід назавжди»; Suasa-цифри як статистику. Meta: фінансові оголошення з «guaranteed return» можуть піти на ручну перевірку — у тексті оголошення формулювати «гарантия 15% в первый год от продавца», а деталі — на лендингу.
2. Воронка
Як є: офер-сайт 15garanty (RU) з фінмоделлю, фактом Guesty, галереєю, Airbnb-лістингами, контактами РОП; реклами саме на Eco House у Meta Ad Library ми не перевіряли (не в DoD).
Наша версія: 1. Креатив (розд. 3–4) → 2. офер-сайт 15garanty (вже живий; додати блок «Почему по цене стройки» з [E4]/[E5] і блок «Отчёт за месяц» з [E3]) → 3. одна дія «Получить отчёт по объекту» (PDF фінмоделі + звіт Guesty за місяць) → 4. WhatsApp РОП → 5. Zoom/огляд об'єкта онлайн.
- Ретаргет: «звіт місяця» щомісяця новим креативом (листопад ADR $102 по бронях [E3] — перший кандидат), бо «звіти йдуть» — найсильніший доказ.
3. Відеосценарії (RU, 9:16, 30–40 с; EN — субтитрами)
Загальне: субтитри завжди; перші 2 с — гачок текстом з цифрою; фінал 3 с — «Ubud EcoHouse · Sayan, Ubud» + CTA. Кадри «до реновації» — тільки з дозволу Антона (відео з галереї прибрано за командою заказчика).
V1 «До / после» (реновація як стратегія) — 35 с
| Час | Кадр | Текст на екрані | Голос (VO) |
|---|---|---|---|
| 0–2 | Розділений екран: старий фасад / новий фасад | Этот дом продаётся по $895 за м² [E1] | — |
| 2–9 | Кадри «до»: стіни, старий басейн (з дозволу) | Мы нашли дом в Убуде, который продаётся по цене стройки | Мы не строили с нуля. Мы нашли дом, который плохо выглядел на фото. |
| 9–17 | Ті самі ракурси «після»: спальня, кухня, тераса | Реновация → 4 апартамента, 402 м² [E1] | Отремонтировали и разделили на четыре апартамента. |
| 17–25 | Гості заселяються, вид на джунглі Sayan | Гости с 13 октября [E3] | С тринадцатого октября здесь живут гости. |
| 25–31 | Екран телефона: календар броней (заблюрити імена) | Загрузка 77% → 86% [E3] | Загрузка — семьдесят семь, потом восемьдесят шесть процентов. |
| 31–35 | Фінал: фасад на заході + кнопка | 15% гарантии в 1-й год [E1] · Получить отчёт | Получите отчёт по объекту. |
V2 «Сколько стоит построить в Убуде» (контраст з ринком) — 30 с
| Час | Кадр | Текст на екрані | Голос (VO) |
|---|---|---|---|
| 0–2 | Котлован/будмайданчик (стокове відео, плашка «иллюстрация») | Построить в Убуде: $520–1 050 за м² [E4] | — |
| 2–8 | Будмайданчик, техніка | И это только стройка. Без земли. | Строительство в Убуде — от пятисот до тысячи долларов за метр. Без земли. |
| 8–15 | Готові вілли Убуда на продаж (стокові, «иллюстрация») | Готовые виллы: медиана $2 450 за м² [E5] | Готовые виллы выставлены по медиане две тысячи четыреста пятьдесят. |
| 15–23 | Eco House: тераса, басейн, ліжко | Eco House: $895 за м² [E1] | А этот дом — восемьсот девяносто пять. С мебелью и гостями. |
| 23–30 | Фінал | Дешевле рынка в 2,7 раза* · Получить отчёт | Посмотрите цифры сами. |
- *Примітка в кадрі: «медиана asking-цен Balinsky, 10.2026; расчёт по данным офера 29.10.2026».
V3 «Отчёт за первый месяц» (людина в кадрі, прийом Predmet) — 40 с
| Час | Кадр | Текст на екрані | Голос (на камеру) |
|---|---|---|---|
| 0–3 | Спікер (РОП Антон Мироненко або керуючий — за згодою) на терасі | Первый месяц Eco House: цифры | Покажу, что дом заработал за первые недели. |
| 3–12 | Спікер + вставка екрана Guesty | 13–25.10: ADR $79, загрузка 77% [E3] | Первые две недели — семьдесят девять долларов за ночь, загрузка семьдесят семь. |
| 12–20 | Спікер іде через двір | 26.10–01.11 (вкл. подтверждённые брони): ADR $87, 86% [E3] | Следующая неделя — восемьдесят семь и восемьдесят шесть процентов. |
| 20–28 | Вставка: календар листопада | Ноябрь по броням: $102 [E3] | На ноябрь цена уже сто два. |
| 28–36 | Спікер у камеру | Гарантия 15% в 1-й год — $54 000 [E1] | А покупателю мы гарантируем пятнадцать процентов в первый год. |
| 36–40 | Фінал | Получить отчёт по объекту | Напишите — пришлю полный отчёт. |
- Звіт оновлювати щомісяця (той самий формат = серіал, прийом Coco «The Waiting Game»).
V4 «Вход от $180 000» (POV, прийом Coco «що дає сума») — 30 с
| Час | Кадр | Текст на екрані | Голос (VO) |
|---|---|---|---|
| 0–2 | Героїня зі спини відчиняє дерев'яні двері | Что даёт $180 000 в Убуде [E1] | — |
| 2–10 | Апартамент 110 м², спальня, ванна | Два апартамента из четырёх [E1] | Два апартамента в работающем доме. |
| 10–18 | Тераса, ранок, кава, джунглі | Гарантия $27 000 в 1-й год [E1] | Гарантия — двадцать семь тысяч в первый год. |
| 18–25 | Гостьовий портал на телефоні | ИИ-батлер для гостей на 5 языках [E1] | Гостями занимается команда и ИИ-батлер. |
| 25–30 | Фінал | Гибкая рассрочка · Получить расчёт | Получите расчёт под ваш бюджет. |
4. Статики (RU + EN-заголовок, 1080×1350 і 1080×1920) — тексти й макет
Візуал: фото об'єкта «після реновації» з живого сайту (тераса, басейн, спальня, фасад у джунглях) — у B-3 взяти з галереї 15garanty; тепле світло, людина зі спини, де є. Нижній рядок усюди: «Ubud EcoHouse · Sayan, Ubud». Примітка дрібним: «Данные офера на 29.10.2026. Гарантия 15% — первый год. Доходность — прогноз финмодели.»
SE-1 «Дешевле стройки» (головний посил)
- Заголовок RU: Готовый дом в Убуде по цене одной стройки
- EN: A finished Ubud home for the price of construction alone
- Великий акцент: $895 за м² [E1]
- Порівняльна плашка: Стройка в Убуде $520–1 050/м² [E4] · Готовые виллы — медиана $2 450/м² [E5]
- CTA: Получить отчёт по объекту
- Кадр: фасад із басейном у джунглях, захід.
SE-2 «15% в первый год»
- Заголовок RU: 15% гарантии в первый год
- EN: 15% guaranteed in year one
- Підзаголовок: $54 000 на $360 000 [E1] · прогноз финмодели 16,99% [E2]
- Факти-пігулки: 4 апартамента · 402 м² · Убуд [E1]
- CTA: Посмотреть расчёт
- Кадр: тераса з видом, столик із кавою, ранок.
SE-3 «Не рендер» (факт роботи)
- Заголовок RU: Не рендер. Гости живут с 13 октября
- EN: Not a render. Guests since 13 October
- Графік-смужки: 13–25.10 — 77%, ADR $79 · 26.10–01.11 — 86%, ADR $87 (вкл. подтверждённые брони) · ноябрь — ADR $102 по броням [E3]
- Підпис: данные Guesty, опубликованы на сайте объекта
- CTA: Получить отчёт за месяц
- Кадр: ліжко з рушниками-лебедями / гість на терасі (без облич гостей без згоди).
SE-4 «Вход от $180 000»
- Заголовок RU: Два апартамента в Убуде — от $180 000
- EN: Two Ubud apartments from $180,000
- Пігулки: гарантия $27 000 в 1-й год [E1] · гибкая рассрочка [E1] · лизхолд 19 лет + 10 [E1]
- CTA: Получить расчёт под бюджет
- Кадр: спальня 110 м² апартаменту, світло з вікна.
SE-5 «Реновация вместо котлована» (тема ринку)
- Заголовок RU: Реновация вместо котлована
- EN: Renovation, not a building site
- Дві колонки: «Off-plan: ждать стройку, рендеры, риск задержки» | «Eco House: готово, гости с 13.10 [E3], $895/м² [E1]»
- Підзаголовок: Первый объект стратегии реноваций True Real Estate
- CTA: Узнать о следующих объектах
- Кадр: розділений «будмайданчик (стоковий, плашка «иллюстрация») / готовий двір Eco House».
- Без цифр Suasa [E6]; «риск задержки» — загальне твердження без числа.
Готові статики RU
Готові статики EN
5. Кути атаки → креативи (зведення)
| Кут | Відео | Статик |
|---|---|---|
| Ціна будівництва — за готовий бізнес | V2 | SE-1 |
| У 2,7 раза дешевше ринку | V2 | SE-1 (плашка) |
| Не рендер, а факт | V1, V3 | SE-3 |
| Гарантія 15% у 1-й рік | V1, V3 | SE-2 |
| Реновація як стратегія / локомотив | V1 | SE-5 |
| Вхід від $180 000 | V4 | SE-4 |
| Сервіс: ІІ-батлер | V4 | — |
Факти об'єкта і ринок реновацій (джерела)
1. Факти об'єкта — тільки з живого сайту 15garanty (29.10.2026)
- Посуточна оренда, 4 апартаменти, Sayan (Убуд), Jl. Penestanan, Gianyar; 1,5 км / 6 хв авто до Ubud Palace.
- Житлова площа 402 м² (91 + 91 + 110 + 110).
- Ціна $360 000 вкл. ПДВ; $895,52 за м²; нотаріус 1% ($3 600); повний вхід $363 600.
- Гарантія дохідності 15% у 1-й рік ($54 000).
- Лізхолд 19 р.; продовження на 10 р. — $72 000 (весь дім) / $36 000 (два апартаменти).
- Вхід у два апартаменти: $180 000; гарантія $27 000; чистий дохід 12 міс $30 582.
- Фінмодель 12 міс (10.2026–09.2027): виручка $136 832, чистий дохід $61 164, дохідність 16,99%, окупність 5,9 року; завантаження 80,6% (факт 13.10–01.11), ADR $82 → $134.
- Факт з запуску 13.10.2026: ADR 13–25.10 $79 (завантаження 77%), 26.10–01.11 $87 (86%, вкл. підтверджені броні — період ще триває на 29.10), листопад по бронях $102; броней з виїздом 13–25.10 — 15; Airbnb 1 відгук, 5,0. Дані Guesty, як опубліковано на сайті.
- 4 лістинги Airbnb ECH-001…004 (посилання на сайті).
- ІІ-батлер / гостьовий портал ecoclubhousebali.com, 5 мов.
- Гнучка індивідуальна розстрочка.
- Контакти на сайті: Антон Мироненко (РОП), Поліна Шимпф.
- Слово «реновація» на живому сайті відсутнє. Те, що об'єкт пройшов реновацію, — з нашого внутрішнього журналу проєкту (фото «після реновації» від Антона 07.10.2026; відео «до реновації» є на сервері, з галереї прибране за командою заказчика). Для креативу «до/після» — потрібен дозвіл Антона.
Розбіжність (для C-R, питання Олегу/Антону)
- Старий офер
ubud-ecohouse-350k(живий, 29.10): 240 м², $350 000, $1 458,33/м², 12% гарантія, довгострокова оренда, дохідність 17,49% / 13,37%. - Новий
15garanty: 402 м², $360 000, $895,52/м², 15%, посуточна. - Беремо новий як канонічний (його назвав Олег у брифі). Різниця площ 240 vs 402 м² — не пояснена; для теми «<$1000/м²» це критично, тож на сайті конверсії ставимо позначку «за даними офера 15garanty від 29.10.2026».
2. Тема реновацій на ринку — джерела
2.1 Вартість будівництва нового (без землі)
- visa-indonesia.com, «How Much Does It Cost to Build a Villa in Bali?», опубл. 19.08.2025 — https://visa-indonesia.com/visas-and-regulations/building-villa-in-bali-cost/
- Балі 2025: IDR 6–15+ млн/м² (≈ $400–1 000+).
- Ubud: basic IDR 6–8,5 млн/м² (~$370–520), mid-range 8,5–13 млн (~$520–800), luxury 13–17 млн (~$800–1 050).
- Плюс архітектор/проджект 5–10% бюджету.
- nextproperty.co.id, «Construction Costs in Bali», опубл. 12.10.2026 — https://nextproperty.co.id/insights-construction-costs-bali/
- standard IDR 8–13 млн/м², mid-range 13–24 млн/м², premium 24–48+ млн/м².
- Висновок для посилу: $895,52/м² у Eco House — це рівень лише будівництва mid-range/luxury в Убуді, а тут уже є земля (лізхолд 19 р.), меблі, запуск і перші броні. Формулювання «за ціною будівництва» — тільки з посиланням на ці джерела; «за собівартістю» — не вживати, поки компанія не дасть цифру собівартості.
2.2 Ринкова ціна готового в Убуді (asking)
- Balinsky, «Bali Villa & Apartment Prices by Area», дані жовтень 2026, перераховується щомісяця — https://balinsky.info/en/bali-property-prices
- Ubud, вілли: медіана $2 450/м² (46 лістингів; медіана ціни $265 000, лізхолд 30 р.) — найдешевший район Балі; медіана острова $2 740/м².
- Ubud, апартаменти: $3 100/м² (64 лістинги, медіана $132 000).
- Це asking-ціни забудовників, не угоди.
- Rise Real Bali, «How Much Does a Villa in Bali Cost?», опубл. 24.09.2026 — https://riserealbali.com/guides/how-much-does-a-villa-in-bali-cost/
- Ubud медіана вілли Rp 4,46 млрд (діапазон 2,65–6,16 млрд); усі цифри — asking; розрив до угоди 5–15% (одне дослідження — 13,2%), «зріжте ~10% з медіани».
- Розрахунок (наш, з цих джерел): $895,52 / $2 450 ≈ 37% медіани вілл Убуда, тобто ≈ у 2,7 раза дешевше за м²; навіть мінус 10–15% на торг — різниця ≈ 2,3–2,5 раза. Порівняння коректне лише з приміткою «asking-ціни, лізхолд різних строків».
2.3 Вартість самої реновації
- Des Res Bali, «Bali Villa Renovation Costs 2025», опубл. 04.09.2025 — https://desresbali.com/bali-villa-renovation-costs-2025-classic-homes-compounds-des-res-bali/
- Basic spruce-up IDR 30–400 млн; light refresh 400–900 млн; moderate 900 млн–1,8 млрд; full restoration 1,8–2,8 млрд.
- Резерв на сюрпризи 30–35%; архітектори 10–15%; дозволи 3–5%.
- Теза: старі об'єкти недооцінені, бо «погано виглядають на фото» → можна вийти дешевше за новобуд.
- bali-villa-renovation.com/pricing (відкрито 29.10.2026, дати немає) — https://bali-villa-renovation.com/pricing/
- ванна під ключ від IDR 60 млн, мастер-ванна 120–220 млн; кухня для орендної вілли від 70 млн; басейн від 45 млн; фасад від 40 млн.
2.4 Зсув ринку від off-plan до готового
- Suasa Real Estate, «Why Off-Plan Is Fading in Bali», опубл. 26.10.2026 — https://www.suasarealestate.com/the-journal/bali-off-plan-vs-finished-villas/
- «Десять років тому 40% угод — off-plan, сьогодні менше 10%»; готові з історією оренди — 50–60% ринку; типові проблеми off-plan: затримки 2–5 років, урізання якості, забудовник без грошей, недобуди.
- ⚠️ Агентство, що продає готові вілли, — зацікавлене джерело; цифри без методики. Подавати як «думка ринку», не як статистику.
- Bali Business News, «Bali's Own Legislators Say the Villa Crackdown Numbers Don't Add Up», 16.09.2026 — https://www.balibusinessnews.com/post/bali-villa-crackdown-numbers-dont-add-up
- 400+ нелегальних іноземних бізнесів у Badung (губернатор Koster), 40+ вілл на знесення, дедлайн 31.03 для неліцензованих лістингів на OTA; Badung 4 218 зареєстрованих вілл, реально у 4–5 разів більше; DPRD хоче повний перепис.
- Для нас: ринок стискає «сіру зону». Не використовувати кут «легальний об'єкт», поки немає підтвердження ліцензії/PBG/SLF Eco House (на сайті цього немає).
3. Кути атаки (чернетка для B-2)
- Ціна будівництва — за готовий бізнес. $895/м² ≈ стільки коштує лише звести mid-range/luxury в Убуді ($520–1 050/м², visa-indonesia 08.2025); тут — земля в лізхолді, меблі, Airbnb, броні.
- У 2,7 раза дешевше ринку Убуда за м² ($2 450 медіана вілл, Balinsky 10.2026; апартаменти $3 100).
- Не рендер, а факт: працює з 13.10.2026, 77% → 86% завантаження, ADR $79 → $87 → $102 (сайт, Guesty).
- Гарантія 15% у 1-й рік + фінмодель 16,99% (цифри сайту).
- Реновація як стратегія: «знайти недооцінений об'єкт → відремонтувати → запустити» — Eco House як перший доказ, «локомотив» (голос керівництва); ринок іде від off-plan (Suasa, 10.2026).
- Вхід від $180 000 — два апартаменти, розстрочка.
- Сервіс: ІІ-батлер, гостьовий портал на 5 мовах.
Чого не казати
- «За собівартістю», конкретна собівартість ремонту Eco House — немає джерела.
- «Легальний / ліцензований» — немає підтвердження.
- Цифри 350k-офера (240 м², 12%) — застарілі для цієї воронки.
- Порівняння з ринком — тільки з приміткою «asking, лізхолд різних строків».
6. Що потрібно від Антона/Олега перед запуском
- Яка площа канонічна: 402 м² (15garanty) чи 240 м² (350k)? Від цього залежить «<$1000/м²».
- Дозвіл на кадри «до реновації» (V1) і згода спікера на камеру (V3).
- Як фіксується гарантія 15% (договір/гарантійний лист) — формулювання SE-2 «в договоре» тільки після підтвердження.
- Чи є наступні об'єкти реновації (для CTA SE-5 «следующие объекты»); якщо ні — CTA «Получить отчёт».
- Чи є PBG/SLF/ліцензія посуточної оренди — щоб додати кут «легальний» (зараз заборонений).
0. Довідник джерел для цифр (мітки використовуються нижче)
- [E1] Сайт 15garanty (29.10.2026): 4 апартаменти, 402 м² (91+91+110+110), Sayan/Убуд, 1,5 км / 6 хв до Ubud Palace; $360 000 вкл. ПДВ; $895,52/м²; нотаріус 1% ($3 600); гарантія 15% у 1-й рік = $54 000; лізхолд 19 р. + 10 р. за $72 000; вхід у 2 апартаменти $180 000, гарантія $27 000; гнучка розстрочка; ІІ-батлер, гостьовий портал 5 мов.
- [E2] Той самий сайт, фінмодель 12 міс (10.2026–09.2027): виручка $136 832, чистий дохід $61 164, дохідність 16,99%, окупність 5,9 р.; ADR $82 → $134.
- [E3] Той самий сайт, факт із запуску 13.10.2026 (дані Guesty, як опубліковано): 13–25.10 ADR $79, завантаження 77%; 26.10–01.11 ADR $87, 86% (включно з підтвердженими бронями); листопад по бронях ADR $102; 15 броней з виїздом 13–25.10; Airbnb 5,0 (1 відгук).
- [E4] visa-indonesia.com, 19.08.2025: будівництво в Убуді без землі — mid-range ~$520–800/м², luxury ~$800–1 050/м².
- [E5] Balinsky, дані 10.2026: Убуд, вілли — медіана $2 450/м²; апартаменти — $3 100/м² (asking-ціни забудовників, лізхолд різних строків).
- [E6] Suasa Real Estate, 26.10.2026: частка off-plan в угодах впала з ~40% до <10% (агентство готових вілл, зацікавлене джерело — тільки як «думка ринку», без цифри в креативах).
- Розрахунки (наші, з [E1]/[E5]): $895,52 / $2 450 ≈ 0,37 → ≈ у 2,7 раза дешевше медіани вілл Убуда за м²; з поправкою на торг 10–15% ([Rise Real Bali 24.09.2026]) — ≈ у 2,3–2,5 раза; до апартаментів $3 100 — ≈ у 3,5 раза. $54 000 / $360 000 = 15%; $27 000 / $180 000 = 15%.
- Правило: усюди «гарантія 15% у перший рік», не «15% річних назавжди» (сайт гарантує лише 1-й рік). Дохідність 16,99% — «прогноз фінмоделі». Порівняння з ринком — з приміткою «медіана asking-цін Balinsky, 10.2026».